如何看待上海房贷利率上调，首套将从4.65%调整至5%，二套利率从5.25%上调至5.7%？

上海终于上调房贷利率了，此前上海房贷利率一直是中国的低谷，现在基本上全国各地的房贷利率都普遍上浮，过6%已经稀松平常！

不仅如此，上海也出台二手房价格核验，这是二手房指导价过渡；还有房屋赠与也被纳入限购范围，算是遏制炒房下的补短板/打补丁。

对于上海的房地产政策，我曾在旧文《房市漫谈之上海，魔都楼市基本面》评价过：2020年因为疫情对上海经济影响，其对房地产实际上是睁一只眼闭一只眼。本次算是不折不扣执行国家意志！

提高房贷利率就是国家级的劝退，历史数据表明一般房价低点时候对应的房贷利率较低，相当于鼓励居民购房；而利率高点，就是劝退，此次去房地产泡沫是系统性的、绝大部分地区房价倒下去就起不来了，极少数核心地段房产怕是要花10年时间才能解套。

刚需现在极限杠杆接盘，以后怕是整个家庭沦陷，一些人只会说刚需买房变难了，要是你现在接盘，过几年又会骂娘：“当初为什么让我们接盘，不阻止我们！？”

别被一些说——“投资农业银行、永远涨（某酒）”“19年喊四五年城市房价会翻番（这家伙还想对赌来着）”“核心地区永远涨（东京谢谢你啊，茅台/腾讯这么核心也要看估值啊，2000年美股互联网泡沫微软股价打三折，直到14年后才创新高，苹果则是5年后才解套，时间成本这个重要因素这些垃圾大V永远不会告诉你们）”——的不负责任大V给忽悠瘸了。

四川房地产一哥蓝光顺利走上华夏幸福、泰禾集团的老路——债务违约，恒大则是到处借钱（甚至特高息钱都要）并且打擦边球打折卖房回笼资，这就是这些大V说的房地产盛景吗？现在只有大房企出问题还有资格上新闻报道，小房企倒闭是无人问津的！

为什么最近几年，房地产和银行板块股市走势一言难尽？因为中国房地产和银行存在价值陷阱。

为什么很多房地产开发上市公司（万科、融创、恒大等）的市值纷纷破净（市净率小于1），这表明资本市场认为目前房地产企业的资产是有很大水分的，所囤的土地有资产缩水风险，别以为拍下的地就是稳赚不赔，中国房地产稳赚不赔的历史早就过去了！

银行和房地产是形影不离的两个行业，一荣俱荣、一损俱损。上个世纪80年代末，日本房地产泡沫泡沫之前，全球市值前10，好几家日本的银行。之后呢？

为了挽救生育率和促进产业/消费升级，继校整治外培训之后，房地产是下一个！医疗医药方面，集采等也在稳步推进！

我觉得最近大家最好每天花30分钟看看新闻联播，主要看关键政策会议相关的新闻，比如昨天又有关于应对人口老龄化和促进生育的新闻：

有些朋友思考问题还是太局限了，单点思维，就我国当下房地产，首先要做的是修筑战壕，做好去泡沫准备，然后再明明白白去泡沫，房地产不是教育培训行业，需要系统性准备好防护堤坝。事情是循序渐进的，而不是总想着吃一个胖子。

有些人更搞笑说“国家只说稳房价、防止房价过快上涨，没有说要房价跌”，就当下的情况，如果国家喊出“让房价跌”，你知道会产生什么影响力吗？要想洞悉政策的变化，首先你要站在管理层的角度看待问题，而不是胡思乱想。如果你非得国家明确说“不”才能了解严重性，只能说你太有趣了。

房地产是资金密集型企业，“三条红线”“两条杠”等已经从资金层面扼住了房地产咽喉，要不是如此，恒大、华夏幸福、蓝光发展等还可以“拆东墙补西墙”。

“土地双集中”则是限制地方政府，威力正在显现，我说过很多企业会死在高价乱拍地上面，拭目以待！

提高房贷利率、首付比例、降低公积金贷款额度以及收紧贷款，这些其实就是一种筛选机制或者说是劝退机制，主要是尽量筛除（劝退）那些意图高杠杆上车抵御不了房价下跌风险的人。

如果您通过筛选，那证明你是“安全家庭”，什么是安全家庭？就是房价即便下跌，你们也不会弃贷。达到要求的刚需就是最安全家庭，即便下跌，也几乎不可能弃贷的。

以下为我国各大银行最新房贷利率，普遍超过6%，这个真的太吓人了（上海房贷利率低谷城市也上调了）。

房贷利率上调对新购房的钱包产生多大影响呢？

假设贷款200万，等额本息还款30年，此前房贷利率为5.2%，调整后变为5.4%（也就增加20BP）。那么，原本利息总额为195.36万，每月还款10982.22元；经利率上调20BP后，利息总额变成了204.30万（增加约8.94万），每月还款11230.62元（增加约248.4元）。

可见房贷利率上调对于大额房贷来说还是影响较大的。而且您还可以看到，我国房贷极其恐怖，房贷利率是5.3%时候基本上就是借一还二。

为什么说房贷利率超过6%就是打劫呢？因为太高了，上述条件不变，以6%房贷利率计算利息总额高达231.68万（借200万，利息就要还231万）。

知道日韩房贷利率多少么？目前，韩国房贷利率大约2.5%，日本则是0.5%-3.5%之间，都假设房贷利率为2.5%，那么同样条件下，利息总额才84.49万。日本房贷利率基本上1%左右，1%计算，同样条件下，利息总额才31.58万。

所以，我们不能单纯仅比较中日韩的绝对房价，虽然绝对房价我们也高高在上，我们还要考虑利率、公摊这样的因素。

很多人说什么日韩有房产税，其实，就我们这恐怖房贷利率，他们的房产税算的了什么呢？且不说我们房地产税改革也加速了！

此波房贷利率上调不影响存量房贷。

为什么存量房贷数额不会受影响呢？这主要与当初转为浮动利率（LPR）的规则有关，当初的转换原则是：转换后的房贷利率 = 当期的LPR（5Y） + 加减点数（可为负值）。（详细参见旧文《房地产杂谈，请速换成LPR浮动利率》）

转换期间统一参考2019年12月20日发布的5年期以上LPR数值（即4.8%），也就是说，转换时候的“加减点数”= （您当时的固定利率 - 4.8%）*100

转换后，“加减点数”就固定了，以后是不会变化的，之后的房贷利率只会随着五年期以上LPR而变化，但是，自2019年12月20日以来，LPR从来没有增加过，最近14个月LPR保持不变，可见，虽然各地在调高房贷利率，但是，由于LPR没变，所以对存量房贷没有影响。

目前，房贷利率构成为：房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数（加减点数存在就是为了因地制宜灵活调整各地房贷利率）。当下，这些城市都是通过提高“加减点数”来上调房贷利率的。

考虑到当下五年期以上LPR为4.65%，较4.8%下降了0.15%（即15BP），按理说，只要您转换成浮动利率，未来五年期以上LPR不超过4.8%，您的房贷现在就已经稍稍减轻。

备注：图片来自网络

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